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关于开发项目造价控制与成本管理的分析论文

时间:2019年08月07号,星期三  来源:互联网整理  作者:匿名  TAG:

  前言

  由于建设项目在开发过程中存在多变性、一次性与不确定性,故此在项目建设过程中,进行强而有力的全过程造价控制与成本管理,是项目能够顺利建设的积极保证。全过程造价控制是指建设项目在整个开发周期内,在合理的目标成本下完成项目建设;而对于成本管理来说,是从全过程角度出发,科学管理项目在开发过程中遇到的各类风险,对项目的工程成本进行有效管理。成本控制对项目建设具有重要的作用,也是其发展的灵魂,只有做好成本控制,才能为企业创造利润,支撑企业的正常运营,促进行业的可持续发展。

  一、地产开发项目造价控制与成本管理的现状

  (一)前期决策阶段

  1.市场调查,锁定目标客户,项目精准定位

  在项目开发前期,应该做好市场调查工作,了解市场对项目所在区域的实际需求,锁定目标客户人群。因地制宜,合理规划用地地块的各类功能及配套设施,为目标客户定制符合市场的产品,为项目建成后有一个好的销售业绩提供强而有力的保证。

  2.成本控制体系的建设――制定合理的目标成本、拆分目标成本

  开发项目有了明确的项目定位,建设单位通过目标人群的喜好规划项目的产品类型,做好项目的可研报告,并制定合理的目标成本,针对当时地产市场的实际情况,预期项目的回报周期及最终收益。再此,建设单位以合理的合约界面为依据,把目标成本拆分至项目建设各类的工程建造费用中;再根据此,从实际需求出发,对各个项目的资金来源情况进行合理地推算,推算建设项目在开发过程中有可能发生的各类不可预见费用;同时,建设单位会为上述的各类概算费用拟定相应的等级标准,因为只有设定了相关的等级标准,才能使后人清楚了解成本目标的设定依据,亦只有这样,才能保证项目在建设过程中“不跑题”,为全过程造价管理提供了扎实的成控基础。

  3.案例分析

  在这里我们举个例子,建设单位计划在广州市番禺区开发建设某高级商场BC,该建筑物地上5层,总建筑面积为6600m2。建设单位根据过往同类型的商业工程,计算得出该栋建筑物的工程建造初步核算(未含地价、贷款等),结论如下:

  通过上述投资测算表,建设单位可清晰了解本项目的开发概算,制定目标成本及回收周期。为做好开发项目全过程的造价控制,当项目有了明确的目标成本后,我们做成本管控的下一步工作就是把目标成本按照“配套设施建设费”、“工程建造费用”、“不可预见费”三部分进行拆分。由上表可知,“工程建造费用”占了概算的绝大部分,故此建设单位往往还会根据合约界面等对其进一步细分。从这一投资测算表的分析可知,地产项目的初步费用核算是严格遵循地产开发程序进行的,因此开发项目全过程造价控制及成本管理就是对项目由投资决策到竣工结算各个环节实际发生费用与概算的全面对比及跟进,通过科学的成本管控手段,合理控制项目开发的成本,保证项目的利润。

  (二)项目实施阶段

  1.专业的成控人员

  现在很多地产开发企业,为了降本增效,往往在架构设置时按照工程专业对人员分工,根据项目进程设立专业人员完成对应专业的成本管控工作,同一项目同一专业的工作内容,由同一个成控人员进行全过程管理,提供专业化服务的同时,可以精简人手,并提升管理精度,提高工作效率。这样的人员设置,还可以把项目全过程成本管控的责任落实到个人,减少了因部门交接不清,而引起的相互推诿。成控人员从项目投资决策阶段即已接管相应开发项目的相关成本管控资料及信息,那么该成控人员将非常清楚该开发项目的建设标准及目的,这能更好地把成本管控从一而终。

  2.对施工过程中资金流动的控制

  在施工过程中,实时核查工程造价的变化,建立项目管理台账制度,定期组织建设单位、监理单位、施工单位复核台账的有关数据,保证台账的及时性、准确性。如果项目出现设计变更,应该针对项目施工的实际情况,合理估算变更工程所产生的费用,从而判断设计变更的合理性,是否符合现场的实际需要;最后还要跟踪落实设计变更的实施情况,防止假方案的出现。成控人员记录好每笔进度款的支付情况,对每一笔应付进度款进行审核,确保进度款的支付符合合同要求,且与现场实际情况相匹配,避免项目出现超支超付的情况。

  另外,成控人员对建筑材料进行严格监管,施工单位买到的材料设备是否与招投标文件或合同约定相一致,还要对材料设备的品牌、数量、型号以及规格等进行一一核实,并且记录在案,避免施工单位以次充好,乃至掺假。

  3.新型材料的推广与应用

  材料费一直都占据总体工程造价的50%以上比例。所以,在施工图设计时,如何合理地选择施工材料,将对施工方案、工程造价、施工工期、工程质量等均造成较大影响。新型材料若能在开发项目中被适当选用,既能提高施工质量,同时也能节省施工时间,从而节约建造成本,优化项目的成本管理,减少障碍。

  (三)工程竣工后

  竣工结算作为工程造价控制的最后环节,是整个成本管理的核心,能最直接反映成本控制的成与败,因此,现在很多地产企业对此都非常重视。当然,全过程造价管理若做得好,可以大大降低竣工结算的工作难度,这两者是相辅相成的。

  工程在竣工以后,施工单位应该按甲方要求,整理结算资料,结算资料应包括:结算书、施工过程中的会议纪要、竣工图以及相关合同等。竣工结算要求成本管理人员对项目现场的实际情况非常熟悉,才能更好地对结算资料进行审核,确保其准确性、合理性,避免重复计费、夸大计算或工程内容虚构等而造成的额外支出。   二、地产开发项目造价控制与成本管理的策略

  (一)制定招投标制度,增加竞争

  在施工前期,做好项目开发计划,根据项目开发计划合理安排招标工作。招标工作开始时,要对施工单位严格审查,确保施工单位的履约能力,并从源头上消除转标现象。另外,应该做好招标文件的编制工作,根据项目现场的实际情况,考虑各类风险并在招标文件中清楚约定各方责任,并载于合同中,这有利于履约过程中的问题处理。最后,在招标文件中设置好评标细则,避免投标单位采用不平衡报价、恶意低于成本价中标等行为。对于招标单位而言,选择合理低价的施工单位中标,将是较理想的选择。招投标制度应该以公平、公正、公开为最基本原则,只有这样,才能找到真诚合作的施工单位,形成良性竞争,实现在项目施工前合理控制造价的目的。

  (二)合同中的变更价款以及支付方式的约定

  在合同编制的过程中,除项目施工过程中有可能遇到的各类风险需要在合同中有所体现外,还应把价款变更以及工程款的支付方式在合同中清楚列明。在合同中约定好合同价款变更的对应条款,有利于各方清晰明了由设计变更所可能引起的各类工程造价的增减,避免施工单位狮子开大口的情况出现,也减少甲乙双方互相扯皮。合理的工程款支付方式可以有效避免超支超付的情况出现,又可以避免施工单位由于工程款不到位而导致的消极态度。

  (三)BIM技术在工程造价管理上的应用

  建筑信息模型(Building Information Modeling)是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础,进行建筑模型的建立,通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化,协调性,模拟性,优化性和可出图性五大特点。现在BIM技术在建筑行业上的应用已经越来越广泛,在中国,BIM技术现在已经广泛应用于工程造价行业,如鲁班、广联达等算量软件。BIM的出现,大大地减轻了造价人的工作量,而且提高了造价人的工作效率以及算量精度。随着它进一步地被广泛应用于项目管理的协同工作,它将为建设单位、设计、监理、施工等各方提供统一的管理平台,届时,将带来建筑行业又一次管理水平的腾飞。

  结论

  综上,在地产项目的开发过程中应该积极注重成本的控制与管理,在不同阶段需要采取不同的举措。作为一项系统、全面的管理工作,成本控制不仅关乎于开发项目的在建阶段,它贯穿于开发项目的从无到有。成控人员对开发过程中各个阶段进行合理控制与科学管理,能够使建设单位的投资更加科学合理,工程的施工更加顺利安全,以此能够促进我国的地产行业走向可持续发展的道路。

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