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房地产项目开发成本管理论文

时间:2019年08月07号,星期三  来源:互联网整理  作者:匿名  TAG:

  0.引言

  房地产开发项目是中国国民经济发展的主要推动因素,在经历了2012年严格的政策调控之后,房地产近几年在中国经济形势也呈现者好转的局面。地产市场也逐渐回升,并且在2012年下半年出现了短期的上涨,在这样的大政策背景支持之下,2016年中国政府依旧保持着严控的房地产调控政策,在未来政策调控依旧是房地产市场稳定的主要因素之一。

  1.房地产项目管理的内容及开发成本构成

  1.1房地产项目管理的主要内容

  组成房地产开发项目管理的三大体系如下:功能目标、进度目标、费用目标。其中功能目标也被成为质量目标,进度目标被称为工期目标,且费用目标被称为成本目标。房地产项目因为管理者的区别,被划分为下列五类,其中包括房地产项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理、后期物业项目管理[1]。其中房地产项目管理的管理者为业主单位,设计项目管理的管理者为设计单位,工程咨询项目管理的管理者为咨询监理单位,施工项目管理的管理者为施工单位,后期物业管理的管理者为物业公司。

  1.2房地产项目开发成本构成

  其一,土地成本。土地成本包括城镇土地出让金、拆迁安置补偿费用、土地征用费等。目前获得土地的主要方式有三类,协议出让、拍卖出让、招标出让。其中招标出让和拍卖出让最为常见。

  其二,前后期工程费。前后期工程费包括了前期规划费、可行性研究费、地勘费等费用。在成本控制过程中往往容易忽略设计费,这是由于设计费在投资中占比较少的缘故。但是设计费在开发项目管理过程中是非常重要的组成部分。

  其三,建筑安装工程费。建筑安装工程费用包括了建造过程中的建筑工程设备、安装的工程费用等。

  其四,基础设施配套费。基础设施配套费包括电力、电信、自来水、绿化、道路等建设的费用。

  其五,公共市政配套费。公共市政配套费是依据项目建设规模依据一定的比例缴费给政府,政府再安排市政建设配套[2]。

  其六,资本化利息。房地产因为开发周期较长,投资金额较大,因此通常会像银行贷款。在项目开发经营的整个过程中,开发成本重要的组成部分为企业通过银行贷款后给金融机构支付的利息。

  其七,管理费用。管理费用指的是房地产企业为组织、管理房地产的经营活动而产生的费用。

  其八,销售费用。消费费用为销售房屋开展的广告、推广营销、销售代理费用等成本费用。消费费用与销售金额息息相关。

  其九,经营税金。经营税金是指房地产开发建设项目过程中的所有税收。

  2.房地产项目开发成本管理影响因素及管理措施

  2.1房地产项目开发成本管理影响因素

  其一,企业内部影响因素。企业选择投资项目后,就需要接着进行可行性分析,需要依据投资进行投资计划的制定。但是假如企业对市场形式预测不足,则容易出现投资规划偏差的问题。从而影响成本管理工作的开展。

  其二,设计原因。设计方是参与项目建设的参与方之一,其设计方的管理对整个项目过程而言是非常重要的。项目投资的目标的实现与设计工作息息相关。设计工作的管理也容易出现纰漏,比如设计图纸失误、国家设计标准变化、设计漏项、设计延期等原因都是影响成本的因素之一[3]。

  其三,施工原因。施工阶段是开发项目的启动阶段,施工阶段的资金投入和成本消耗都较大。因此风险也增大。引起成本增多的原因是多种多样的,比如施工方案的错误选择,材料的监管不当引起了采用代用的问题,施工过程中出现质量问题等都会导致成本的增加。

  其四,其它原因。相关研究资料显示,在日常生活中,人工、材料、设备的价格上涨,利益的上涨等都会引起成本的增加。在成本管理中需要对上述因素开发分析和研究,从而制定出对应的方案和措施。其中自然因素、社会因素、法律规章制度因素等都是导致成本变化的主要因素。

  2.2房地产项目开发成本管理措施

  第一,推行设计招标。工程项目的主体以及相关的配套绿化等设施应该同时进行招标,并且在进行了多家同时竞标竞选之后,要采取专家综合的比对,按照排名的优先顺序来选取设计的单位。这样能够为本次项目所有的招商规划做好创新优势,另外也有利于招标的成本降低。

  第二,开展限额设计。限额设计就是在项目建设的初期,在一定的投资金额限定之下来进行设计方案的选定,它能够对成本进行有效的控制。健全经济责任制是项目设计阶段的一个重要的手段,一名合格的设计人员应该能够对工程项目的预定费用以及建材价格有详细的了解,并且在以此为基础上来对项目进行总体的施工和设计,在初步设计阶段就能够预算出整个项目的所有费用。

  第三,严格控制设计变更。设计的方案能够符合预期的项目目标,并且各专业如果按照限额的成本来分配了设计的成本,实现了项目成本的精细化管控,那么就会给设计院相应的考核奖励;另外一方面,奖励措施还可以提升设计工作人员的工作积极性,只有各个专业之间相互的配合,才能共同完成最终的考核目标,并且想要达到此目标还必须要广泛的应用各种新型技术和工艺,才能保证质量标准不变的前提之下,完成项目成本的有效管理。

  第四,施工变更情况的控制。首先要做好现场的签证。在富力城项目建设的过程中,要尽量做好现场签证的管理,落实到开发成本控制的过程中,并且建立一个完善的签证制度。在成本管理方面首先应该要求承包单位根据施工图纸来进行项目的施工,并且还要控制好项目施工过程中的工程变更,专业的预算人员来负责造价方面的程序。特别是对于工程项目开发过程中成本构成细分以及成本增添工作,需要成本控制人员与会计人员做好全面的沟通和核对,才能够对项目进行有效的成本管理。

  3.结语

  总之,房地产工程项目管理是应社会建设和管理大型项目的发展而产生的先进的管理方式,而房地产项目的建设成本控制又是工程项目管理的核心内容之一,也是保证工程项目建设能否顺利进行的重要措施。希望此次理论研究,对实际成本管理起到促进作用。

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