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基于房产企业成本管理相关问题的探索论文

时间:2019年08月07号,星期三  来源:互联网整理  作者:匿名  TAG:

  1.房产成本管理的的必要意义

  1.1成本管理可提高房地产企业管理水平

  成本管理的经济指标综合性强,企业各项工作最终都综合反映于成本指标。某一时期,缩减企业成本集中表现为各方面工作成绩。在此意义上说,成本管理有利于企业内部各部门协作的加强,有利于企业的经济核算,可推进企业以节约促增产,达到促进企业逐步提升管理水平的目的。

  1.2成本管理可保障企业健康和可持续发展

  企业经营的首要任务是竞争中求发展。房地产企业现代成本管理的目的应是成本最低化,积累最大化,从而保障企业的健康和可持续发展。成本管理关键在于保证及时足额补偿企业未来生产经营耗费。企业的健康和可持续发展以其正常持续进行再生产为基础,而及时足额补偿企业生产经营过程耗费是其持续进行再生产的必要条件。企业再生产过程中,合理补偿生产经营耗费需要正确的成本管理,成本补偿匮乏则会降低企业再生产规模直至倒闭;反之又会使其他利益受损。

  1.3成本管理可保障房地产企业实现利润

  可以说,企业经营成本直接影响着利润,提高成本就会直接降低企业利润,反之则直接增加利润。多因素影响着企业利润的生成,而成本则是众多利润影响因素中最重要的。提升销售量是提高利润的有效途径,然而受国家政策和成本双重制约的价格,受制约与市场需求而不稳定。因为国家税法规定的税金有一定刚性,只有极大地减小成本才是企业最好的、最稳定的提高利润的途径。

  2.房地产企业对成本进行管控的原因

  2.1房地产企业成本管理体系不完善

  目前,我国许多房地产企业没有建立完善的成本管理体制。一方面,成本控制流程不完善。由于没有足够重视成本管理,有的房地产企业的成本控制比较松懈,没有确立明确的成本控制流程,整体上成本管理处于粗放状态。另一方面,没有相应的制度约束。有的房地产企业虽然确立了较为完整的成本管理制度,但是在执行过程中却不按流程操作,各部门的岗位与职责分工不能系统的对应起来,以致出现了任务执行与否无人监管验收,干多干少、干好干坏一样待遇的局面。由于缺乏有效地绩效考核,使得在实际执行过程中成本管理制度体系形同虚设。

  2.2未能对房地产项目全寿命周期进行成本管理

  房地产寿命周期是指房地产项目从创意到建设,直至竣工交付及售后服务等所涉及的全部时间。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动,因此要将成本控制观念贯穿在项目的全寿命周期,从各个方面出发,建立系统的全局的发展观。当前很多房地产企业在成本管理中只重视建设期的成本,而忽视了房地产项目寿命周期成本管理。这不仅关系到建设期成本,还关系到房地产项目运行拆除阶段和竣工等各个阶段的成本。

  2.3未能严格遵守监理制度

  为了节约监理费用,许多房地产企业在进行工程项目的监理时,没有聘请专业的工程监理师,主要依赖业务代表的职业道德水平来对工程项目的情况进行管理。由于缺乏专业知识,工程监理人员整体素质不高,难以对工程项目进行全方位控制。另外,也有一些企业虽聘请了专业的监理人员,但缺乏对监理人员的有效约束。有的监理人员不能保证将全部精力投入到项目的监理工作,监理单位也没有明确规定监理人员的职责及责任,也没用确立必要的监督制度,导致一些监理人员不能认真对待其本职工作,没能认真监督检查工程是否合格,因此,在工程项目存在着监理工作不到位、监理责任不落实的问题,所以监理制度并不能真正发挥其应有的作用。

  3.加强房地产企业成本管理的措施

  3.1征地应谨慎

  在征土时,应对土地所在地的地理环境、人文环境、社会经济环境进行详细的了解,并时刻关注国家及地方出台的相关政策和法规,以便于及时了解最近征税规定、拆迁及其它的新政策。在此基础上,还应做到胸有成竹,对土地进行科学合理的估价,以防在未来发生不可预知的财务风险,降低企业的财务风险,提高企业的成本管理水平。

  3.2项目投资决策和设计阶段的成本管理

  在这一环节不仅要建立投资集体决策机制,关键是要严格遵循投资决策程序,从投资可行性报告的审议到投资估算的审查,必须严格执行决策程序,必要时可以采用一票否决制来呈现决策程序的严肃性。尤其是在目标地块的价格以及未来经济利益的流入等方面,公司财务部门应提供科学合理、符合客观实际、充分详实的分析与评价。虽然该环节的可行性研究费、规划设计费、市政设施配套费、环评费和异地绿化费等标准,在不同地域有所不同,但这些费用均可控,因此在符合政策的前提下,尽可能降低相关成本是可行的。

  3.3规划与勘测设计成本管

  房地产开发项目的规划与勘测设计工作,不仅涉及到相关费用的高低,还将对招投标及项目施工产生巨大影响。因此,在规划设计环节进行成本控制是实现全面成本管理的关键。该环节成本控制与管理的途径不仅要建立并遵守方案图纸会审制度与程序,还应做好对下列可控成本如异地绿化费、人防建设费、招标管理费、合同鉴证费、勘探放线费、钻探费、工程监理费和设计费等的控制与管理。如方案设计要有设计概算或设计预算,应制定与成本控制有关的制度,对设计者优化设计付出的额外劳动给予奖励等。

  3.4房地产企业在建筑施工过程中应严格的进行成本控制

  房地产企业选择施工单位后,应与施工单位签订工程合同,在合同中双发应约定相关事项,以避免双发出现后续矛盾。合同主要包括以下条款,首先应写明施工要求,即工程质量标准,工期竣工日期,以及违反约定的违约金等条款。在施工过程中,房地产企业还应加强对施工场地的监督,并且在严格把关施工场地时,应严抓建筑材料的质量以及价格是否合理。

  3.5企业需对竣工工程质量进行严格审核

  当房屋工程完工后,作为企业应做好对工程的验收工作,检查工程质量是否合格,只有质量达标的工程才能交付使用,确保自身利益和竣工交付的物业合格,避免不必要的维修费用支出,这不仅是有效控制成本的重要举措,也是提高房屋建筑工程质量和保障人民生命财产安全的重要举措。

  3.6在销售阶段加大成本控制力度

  销售环节费用的高低取决于以下因素:由开发规模和档次决定的公司战略性的营销方案、税收、销售代理制度及相关规定、对费用控制的措施等。除税收这一不可控因素外,其他因素都是可控的,如营销现场费、广告费、代理费、销售奖励等。对于可控费用,公司应建立相关的预算制度,严格控制各项销售费用的开支规模与范围。财务部门所具有的决策职能决定了必须参与营销方案的制定,与销售部门保持良好的沟通,落实分析资金的使用情况,采用预警制度控制已接近限额的费用开支和未达到预期的回款,严格费用报销制度等。

  4.结语

  房地产企业成本管理工作牵一发动全身。为提升成本管理水平,在激烈的市场竞争中立于不败,房地产企业须完善成本管理体系,加强过程成本监督和分析,成本信息反馈力求及时、充分、全面,为企业制定或调整营销策略提供充分依据,实现企业成本最低化而经济利益最大化。

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