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房地产成本管理突出问题及对策分析论文

时间:2019年08月07号,星期三  来源:互联网整理  作者:匿名  TAG:

  一、房地产企业成本管理的突出问题

  首先,房地产企业当前对于成本管理和控制的重视成本其实整体还不够,内部的各个部门仍然没有联动合作的意识,在成本管理上不能够形成配合,导致在整体项目上仍然存在非常多的成本浪费现象。

  其次,目前我国的房地产企业对于成本管理和控制尚未形成科学有效的体系,因此十分有必要在平时的工作中将成本管理和控制作为一项绩效指标进行考核,这样就能够将成本管理的理念真正融入到每个成员的工作职责中去,让成本管理的思想与每个人的责任相结合,形成完全的管理体系。

  再次,房地产企业的成本控制理念尚未贯穿到房地产的整个开发过程中去,在实施成本管理工作时,其重心应当放在项目开发前的控制和项目实施过程中的成本控制,可以说在项目的每一个阶段都应当具备足够的成本意识。

  二、房地产成本管理的问题改进对策

  (一)前期设计规划阶段

  在房地产项目的前期规划阶段,企业应当对项目所在的土地进行价格、设施、地质条件、周围人口、周边地产价格等情况进行全面地了解和调查,以此来对初步的规划和设计进行确定,进而预测出项目完成以后的市场价格情况。

  在设计阶段中,企业可以通过项目设计方案的评比,在满足自身期望和产品风格定位的情况下,选择出简约大气符合自身预期建筑参数和风格的产品,尽量让项目的设施分布科学合理。同时按照对项目产品的设计定位,考虑到消费者可能的消费方向,可以在规划中做好主观点的顺序问题,例如绿化、安全、设施、车位等等,保证项目用地的空间能最科学地得到利用。另外,还需要在设计中注意项目中各个场所的限额之处,例如车库的层高,车位的面积,每个空间的装修标准,总之项目中的每一个需要注意的有限制的细节都需要在设计过程中加以重视,一种贯彻到整个设计阶段结束。

  (二)招投标阶段

  房地产企业的招投标是项目实施过程中的一个重要阶段,主要内容是选择工程的承建单位和建筑材料的供应商,这是控制成本的关键阶段,也是进行成本管理的关键。

  一方面要优化整个项目的招标计划,在实施项目的采购计划之前,可以从成本、进度、方法和计划四个方面进行着手,实施过程中需要根据实际情况来进行控制,保证项目的开展进度,根据企业内部的制度来决定最终的采购形式,确保能够保证质量的情况下也能够保证效率,采购的流程也需要遵循固定的实践阶段,完全遵守计划的采购进度,通过结合前期的规划和采购计划来综合决定控制成本的方案,在采购过程中进行随时的管理和优化。

  另一方面也要重视招标前端的交底和协同,每一个单项的采购都是整体采购计划的解构,所以说招标前期需要和每一个部门进行技术方面的交底工作,工期进度、承包方式、定标、评标等重要的项目细节问题都要进行详细的交底,方便各个部门的人员都是获得统一的信息,也方便各个部门之间进行信息的交流和沟通,做到信息共享的畅通。

  (三)施工阶段

  一方面企业婴丹严格对合同进行管理,坚决避免后期的变更漏洞,明确好各项责任的划分,当需要变更时应当对原因进行仔细审查,执行一单一计的制度,每个月定期清理账单,并对账单进行动态的监控与管理。

  另一方面对项目施工过程中的成本进行动态的控制,加强过程中的监督和危险预警,对已经发生的成本,需要对其未来的可能发生的成本进行进一步分析和控制。还有在资金上应当进行计划管理,做到预付和应付的平衡,严格按照合同规定内容执行支付工作,并且支付的实践和地点都应当进行严格的限制。总的来说,从房地产企业需要从全流程的角度来进行成本管理,下图就是蓝海灵豚公司设计的全流程成本管理示意图:

  图1 蓝海灵豚公司成本管理流程示意图

  (四)结算阶段

  结算对于房地产企业来说是项目实施的最后一个阶段,该阶段的成本管理与控制主要集中对资料的全面审查,同时在单价数量、费用使用的准确性和合理性进行审查,在施工项目验收完成后需要进行财务的结算和评估,如果结算不能够及时完成则会在后期产生额外的成本支出,所以企业应当及时催收施工单位的结算资料,准确及时地进行结算工作。

  三、总结

  总的来说,房地产的陈本控制与管理是非常重要的一项工作,不仅有系统性还有复杂性的特点,房地产企业需要在前期的设计规划、招标、施工和后期的结算上全面进行成本的管理控制,只有在每一个细节项目上做到位,才有可能真正在整体上带来成本的降低,为企业赢得最大的经济效益。

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