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房地产开发项目的成本管理论文

时间:2019年08月07号,星期三  来源:互联网整理  作者:匿名  TAG:

  房地产行业要想在日益激烈的市场竞争中维持生存,首先就应该降低自身项目的开发成本,然后实现自身的完善,保障自身竞争实力的存在。可是在房地产项目投资决策、招投标以及施工的各个阶段,都需要对成本进行控制和预算,只有切实的保障每个环节都与预算相近,才能够最大程度上降低开发成本,提升企业的竞争实力。

  一、当前我国房地产开发成本管理的特点和问题分析

  (一)开发周期相对较长

  对于房地产项目而言,实际上前期的准备工作比其他的工作更为复杂。前期的开发周期相对较长,一般来说从施工项目的论证,到取得开发所利用的土地,以及后续的图纸设计,以及最后的施工阶段,都可以反映出房地产的开发周期相对较长,因此每个阶段进行成本控制就需要相当长的一个周期来进行。

  (二)影响因素以及不确定的因素较多

  影响房地产开发的因素以及不能够确定的不可抗因素也相对较多,无论是市场因素还是人为因素,实际上对于成本的控制和预算都有着很大的影响。这些因素的不确定性在很多时候影响预算控制,比如说市场的不稳定性就可能会造成房地产市场的动乱,前期预算与后期的实际开展并不相似,进而影响对于房地长开发项目的成本预算。

  (三)对人员的素质要求较高

  房地产开发成本管理对人员的素质要求高,主要就是因为参与房地产开发项目的人员,无论是专业技能和管理技能都是非常重要的。项目的开发是由多个部门共同来完成的,所以责任的区分实际上就比较困难。开发成本管理人员既影响绩效考核和权责问题,又考验专业人员的专业素质。只有具备较强专业素质和较强管理能力的人,才能够更好地对房地产项目进行预算和成本的控制与管理。

  (四)成本控制理念和观念落后

  目前我国在房地产的成本控制管理理论方面,有了一定的进步和发展,可是在成本控制上还存在着许多的问题,传统的成本控制方法已经不能够适用于当前的房地产行业发展。

  (五)成本控制的手段和方法不足

  当前我国的房地产开发商总是会忽略施工前期的设计阶段成本控制,很多的开发商都是拿到图纸之后就进行施工。可是却忽略了管理的重要性,进而造成公司成本和从前预算不能达成统一。另外一些开发商即便发现工程开工之后成本的预算和现实的支出有所区别也不会进行管理总结,这就会造成长期以来的成本控制流于形式,真正的成本控制手段和方法都相对欠缺。

  二、控制房地产项目成本管理的措施和方法

  (一)前期准备

  1、增强前期调研工作

  房地产行业由于其独特的行业特征,导致了前期需要进行的调研和准备工作非常之多。通常情况下,在房地产项目开发之前,应该做好充分的调研工作,包括其项目的可实施性,以及对于该项目的成本进行相关的预算,了解有可能出现的风险,并且对于相应的预期收入以及成本和利润都必须要进行必要的预算和估计。

  2、加强技术沟通,实行限额设计

  一些开发商往往比较忽视限额设计,实际上项目的技术实施应该与经济相结合。这并不是说要求克扣成本,偷工减料,而是在进行设计以及与设计公司进行交流的时候,应该实行必要的限额设计。定量的对设计内容进行分析,并且通过确切的计算,得出相应的成本预算,将施工的可能性和实际的经济性有机地结合起来。这主要是要求房地产开发商在选择建筑材料和设备时要考虑经济性,既要保障其安全,也要在最大程度上节约成本,这样才能够有效的提升项目的成本管理水平。

  3、加强出图之前的审核

  当开发商与设计单位进行交流之后,应该注重对于出图前的审核工作开展。一旦发现图纸与预期有所差别,房地产开发商应该积极地与设计单位进行沟通和交流,尽可能地实现将工程变更发生在施工之前,避免在施工之后因为图纸的改动和细节的变化而大费周折,一方面阻碍施工的顺利进行,另一方面也会造成施工成本的增加,从前因为施工错误造成的材料浪费将是一笔很大的成本资金投入。所以加强对于设计图纸的审核工作,对设计方案的不足即使提出,争取花费最小的代价,获得最好的效果。

  (二)施工阶段

  1、合理控制工程造价变更

  在项目施工的阶段,有效地实行造价变更和控制,也是对房地产开发项目实行正确管理的方法之一。一般来说,工程发生变更包括设计的变更,施工条件的变更,进度的变化以及项目工程的变更等,这些变更大多数都是由建设方导致的,所以对这些变更因素进行控制,实际上也是增强房地产行业项目开发实力的重要体现。将一些可以规避的变更尽可能的规避,或者将这些变更做在施工之前,就可以以最小的代价来获得想要的效果,对于控制工程造价具有重要的意义。

  2、强化索赔意识,增强施工变更索赔工作的开展

  在房地产施工的阶段,索赔往往也是双方进行责任协商时候容易出现的问题。索赔的出现在房地产行业非常常见,甚至很多不可抗拒因素造成的索赔也是常见,例如因为天气原因造成的工期延误,也应该有一定的赔偿条例。所以当出现问题的时候,应该积极的推进索赔,并不是说要一味承担责任或者推卸责任,而是对于本是应该自身负责的内容,积极的推进索赔,进行赔偿。而对于不属于自身索赔范围的也要坚决予以抵制,实际上很多时候都可以通过科学的预判以及合理的规定签署相应的索赔条例,这一条例应该在项目工程开展之前,这样有助于项目的顺利开展,也有助于责任双方明确自身的权责,当出现问题的时候,按照相应的条例与合同进行积极的索赔,将索赔工作顺利的开展下去。

  (三)竣工阶段

  在竣工阶段,所要进行的项目成本控制和管理,主要是与结算有关。有一些开发商非常忽视这一阶段,这就导致即便在竣工的时候出现的支出与原本预算差距很大,许多开发商也不能够积极的响应和发现,从而导致自身的经济利益受到了严重的损失。同时很多时候,房地产开发商在进行成本管理过程中应该实行必要的竣工结算,一旦发现出入较大,及时对每一个环节进行回查,与最初的成本预算进行核实,找到问题所在,进而归结于责任方。对于出现问题的环节可以做到权责分明,有效的保障自身的经济利益不受损失,同时也保障项目开发过程当中,成本的有效控制。

  结束语

  房地产行业市场的竞争日益激烈,一方面对房地产行业的发展带来机遇,同时也在一定程度上带来了挑战和冲击。因此只有真正的实现对于房地产开发项目的有效成本控制,才能够更好的实现房地产行业提升自身的竞争实力,有效的保障房地产开发商利益的最大化,同时也促进我国房地产行业的良性竞争和有序发展。

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