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浅谈房地产企业成本管理调控策略论文

时间:2019年08月07号,星期三  来源:互联网整理  作者:匿名  TAG:

  一、房地产企业成本控制内容

  房地产企业的成本控制中,主要包括四方面内容:第一,开发土地的成本。房地产企业进行项目开发时,土地是最重要的生产要素,对土地进行开发的所有费用支出,构成了成本中比例最大的部分;第二,开发房屋的成本。包括开发商用和出租用的房屋形成的各种费用;第三,建设配套设施的成本。在项目开发过程中,为房屋做配套用的服务设施、公用设施等形成的各种费用;第四,税金。作为房地产行业成本管理的重要组成,税金占销售收入的12-13%。第五,其他开发成本。在项目开发过程中,人员管理、审查验收等必需的环节产生的各种费用。

  二、房地产企业的成本管理现状

  1.控制成本意识淡薄

  当前,我国房地产行业发展迅速,但是,房地产企业从管理层到基层员工,对成本控制的认识不够,无法适应市场的发展。主要表现在以下三方面:第一,房地产企业控制成本的主体单调,一般参与成本控制的只有财务人员,全体员工参与的机会较少,导致全程监控工作无法开展,只能依靠事后控制。第二,房地产企业进行成本控制的范围过窄,仅仅存在于财务和施工环节,忽略了前期准备、设计、规划和后期推销环节,造成严重的成本缺失。第三,注重事后成本管理,忽略事前成本控制。在项目完成后,很多成本因素已成事实,通过事后成本控制的作用微乎其微,只有进行有效地全程监控,才能排除成本盲点,完成预期成本控制目标。

  2.缺乏合理管理体系

  很多房地产企业未形成科学的成本管理体系,有少部分企业制定了管理体系,但是仍未形成系统的规章制度,并且,房地产企业普遍存在管理水平较低的情况,成本管控体系无法发挥其作用,形成成本监控形同虚设的局面。现在,房地产企业的成本监控体系不完善,没有明确的权责划分,不能进行赏罚分明、严格有效的考核评价,降低了企业全员进行成本控制的参与度。

  3.资金成本来源单一

  房地产企业进行项目开发的成本较大,持续充足的资金来源,对项目的顺利进行和完成具有重要的作用,也是房地产企业获得经济利益的基础。现在,我国大多数房地产企业在融资过程中,仅靠银行贷款这一单一渠道,少有通过股票融资获得资金支持。银行贷款利率较高,无形中增加了房地产企业的开发成本,并且,单一的资金渠道,极易出现资金供应不及时的情况。一旦资金链供应断裂,项目施工进度就会减缓甚至停工,从而直接影响企业的经济利益,也会对企业形象造成一定的负面影响,甚至影响整个房地产行业的健康运行。

  三、加强房地产企业成本管理的措施

  1.提升成本控制意识

  第一,加强房地产企业管理者及基层员工成本管理意识。企业管理者要时刻以成本控制为前提,对项目全程进行统筹掌握,做出科学合理的规划和决策,从根本上解决成本控制的问题。第二,房地产企业要坚持全员参与成本监控。房地产项目开发,工程周期长,涉及范围广,不能通过节点、阶段成本控制,实现预期成本控制目标。所以,房地产企业要改变传统成本控制观念,强化部门之间、部门内部的协调合作,鼓励全员参与成本控制,环环相扣,减少漏洞管理,实现有效降低企业成本的目标。

  2.完善成本管理体系

  第一,进行合理的项目规划,并采取科学的投资决策。企业管理者要熟悉掌握项目流程,对未知成本进行总量控制。主要做好以下几方面:选择技术好、职业素质高的人员,进行决策阶段的策划工作;聘用职业技能强、市场经验丰富的人员,对投资进行准确估算,从而形成系统合理科学的成本预算计划,并对未知的成本和风险进行评估。

  第二,强化设计成本管理。项目设计成本对项目造价有直接影响,也是项目整体成本控制的关键环节,一般采取限额设计的管理方法,严格把握施工预算,不能超过批准范围,同时加强项目设计更改工作。

  第三,紧抓施工过程成本管理。制定符合企业实际的成本计划,明确施工流程、同步成本控制环节、责任到人;熟悉掌握项目设计图纸和标准,对成本费用浮动较大的环节进行重点控制;同时严格核查项目付款凭证,实时监管现场签单、合同的变更。

  第四,加强项目结算阶段的成本管理。房地产项目结算阶段,类目繁杂、任务集中。为了减少主观和客观因素的失误,要完善结算首次确认、二次复核和奖罚机制,有效提高核算人员的责任心和准确率,从而实现降低结算成本的目标。

  3.拓展企业资金成本

  在项目建设过程中,挤压供应商和承建商的资金,虽然能够暂时缓解资金压力,但是时间过长,会提高采购和建设成本,也会影响企业的信誉。为了能够实现企业资金活力充足,要不断丰富融资方式,扩宽融资渠道,才能快速有效地筹集资金;建立有效的资金管理制度和资金管理计划,对企业应收款项及时回收,对应付款项,按照时间和资金管理计划拨付,使企业资金的占用和支付达到平衡。

  4.合理进行税务筹划,明确开发成本底线,合理进行销售定价,加快资金回笼

  四、结语

  房地产开发项目各个阶段的成本控制是一项复杂的系统工程,需要各个部门及外部的分工合作,并结合自身特点来实施,只有加强房地产开发项目成本控制,才能实质地提高公司的利润水平和市场竞争力。

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